Att bo i bostadsrätt
Att bo med bostadsrätt innebär att du tillsammans med övriga medlemmar i bostadsrättsföreningen äger och förvaltar bostäderna och andra gemensamma anläggningar som ingår i föreningens egendom.
Vad är en bostadsrätt?
En bostadsrätt är en nyttjanderätt till viss lägenhet i en bostadsrättsförening. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Nyttjanderätten är utan tidsbegränsning och du har ständig besittningsrätt till din bostad och kan inte bli uppsagd av föreningen, förutsatt att du sköter dina skyldigheter gentemot den.
Föreningens medlemmar
När du köper en bostadsrätt ansöker du samtidigt om att bli medlem i föreningen. Tillsammans med dina grannar äger och förvaltar medlemmarna föreningens bostäder och gemensamma anläggningar. Om du vill sälja din bostad har du rätt att göra det till vem du vill. Bostadsrättsföreningens styrelse kan dock neka en köpare medlemskap i föreningen, t ex om köparen har betalningsanmärkningar. Av föreningens stadgar framgår vilka rättigheter och skyldigheter föreningen och dess medlemmar har gentemot varandra.
Medbestämmande
Bostadsrättsföreningens medlemmar bestämmer över sina bostäder och fastigheter genom den styrelse som väljs vid den årliga föreningsstämman. Genom att engagera dig i styrelsen så kan du vara med och påverka föreningens verksamhet och ekonomi. Vill du inte gå med i styrelsen så kan du också lämna förslag, även kallat motion, med lösning på problem. Motioner behandlas på årsstämman.
Vid behov kan det utlysas en extra föreningsstämma för att till exempel besluta om en ändring av stadgar eller om styrelsen önskar beslut i en fråga som innebär stora kostnader för föreningen.
Ekonomi
När du äger en bostadsrätt betalar du en årsavgift som ska täcka din lägenhets andel av föreningens kostnader för räntor, amorteringar samt drift och underhållskostnader under ett år. Det är alltså den avgiften som bland annat bekostar städning av trapphus, sophämtning, snöröjning och service & underhåll av hissar.
Årsavgiften betalas månadsvis i förskott från och med tillträdesdagen. Årsavgiften fördelas enligt lägenheternas andelstal vilket oftast är baserat på lägenhetens storlek. Årsavgiften beslutas av styrelsen utifrån föreningens långsiktiga ekonomiska plan.
Ansvar
Som huvudregel ansvarar bostadsrättshavaren för själva bostaden och föreningen för övriga delar av fastigheten, som t ex fasader, trappor, källare, vind och gårdar. Föreningen ansvarar också för ledningar, som el, värme, vatten och avlopp, samt ventilation. Som bostadsrättshavare ansvarar du för t ex underhåll och reparationer av bostaden som t ex vitvaror, golv, tak och väggytor. Du får göra förändringar i bostaden som att måla eller tapetsera, byta vitvaror eller t ex köksinredning men inte, utan styrelsens tillstånd, göra ingrepp i bärande konstruktioner, sätta upp markiser eller andra större ingrepp.
Vem ansvarar för vad i bostadsrättsföreningen?
Bostadsrättsinnehavaren har nyttjanderätt till sin lägenhet – inte äganderätt. Bostadsinnehavaren är underhållsskyldig vilket innebär att han eller hon, på egen bekostnad, ska vidta de reparationer och underhåll som behövs för att hålla bostaden ”i gott skick”. Innehavaren ska också åtgärda de skador som uppkommer i lägenheten, oavsett om de uppkommit genom eget vållande eller på annat sätt, t.ex. olyckshändelse eller genom vållande av utomstående.
Bostadsinnehavaren ansvarar för de flesta delarna i bostaden, men föreningen ansvarar bland annat för det som ligger i hela fastighetens gemensamma intresse så som till exempel vatten, avlopp, värme och ventilation. Man kan förenklat säga att “Allt synligt är bostadsinnehavaren, och allt dolt föreningens”. Givetvis finns det undantag från detta men det är en ganska bra huvudregel.
För att föreningen ska kunna omhänderta sina ansvarsdelar som finns i bostaden så kan det ibland krävas att en företrädare för föreningen behöver tillträde till bostaden. Detta för att till exempel utföra arbete å föreningens vägnar eller genomföra tillsyn av lägenheten. Föreningen ska i den mån det går föravisera ett sådant besök. Det enklaste sättet för bostadsrättsinnehavaren att ge föreningen tillträde om ingen är hemma är genom att hänga en nyckel i ytterdörrens nyckeltub. Läs mer om detta under ”Nyckeltub”.
Styrelsen
Det är den årliga föreningsstämman som väljer styrelsen. Styrelsen består av medlemmar från den egna föreningen som vill vara med och förvalta, förbättra och påverka i en större skala. Stadgarna kan medge att en person som inte är medlem ingår i styrelsen. Styrelsen skall registreras hos Bolagsverket och när det sker någon förändring i styrelsen skall även detta anmälas till Bolagsverket genom en ändringsanmälan.
Vad gör styrelsen?
Det är styrelsen som ansvarar för den löpande verksamheten, det vill säga att föreningen och fastigheten förvaltas väl. Frågor som tas upp och beslutas om i styrelsen kan vara allt från stora underhållsarbeten till medlemsansökningar. Styrelsen ska föra protokoll vid sina sammanträden.
Styrelsearbetet regleras av bestämmelserna i Föreningslagen (FL) och Bostadsrättslagen (BRL), samt av bostadsrättsföreningen stadgar. Stadgar är bestämmelser utöver vad lagen säger, och handlar bland annat om regler för andrahandsuthyrning och hur ansvaret fördelas mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsförening vad gäller underhåll.
Styrelsen ansvarar för föreningens ekonomi, därmed är det också styrelsen som beslutar om årsavgiftens storlek. Styrelsen ansvarar också för att se till att föreningens fastigheter hålls i bra skick och tar hand om alla praktiska frågor som rör bostadsrättsföreningen. Om du till exempel vill förändra planlösningen i lägenheten behöver du ett godkännande av bostadsrättsföreningens styrelse.
Vilka som för tillfället ingår i styrelsen presenteras på vår hemsida.
Förvaltning
Eftersom att styrelsen består av föreningens egna medlemmar med varierande kunskaper och förmågor och som dessutom utför styrelsearbetet på sin fritid så kan det behövas hjälp av någon som hanterar ekonomiska och tekniska ärenden. Till exempel med att skicka ut betalningsavier, hantera fakturor, skotta snö och avhjälpa fel i fastigheten. Föreningen använder sig därför av en teknisk och en ekonomisk förvaltare. Vilka dessa är, och kontaktvägar till dem framgår på vår hemsida och under rubriken ”Kontakt” nedan.
Stadgar
En bostadsrättsförenings stadgar är föreningens interna regelverk som innehåller särskilda regler för föreningen, bland annat gällande medlemskap, avgifter, föreningsstämma och styrelse. Det är delvis reglerat i bostadsrättslagen vad stadgarna ska innehålla, men det kan också finnas andra viktiga frågor som regleras i stadgarna.
Stadgarna fastställdes när föreningen bildades och kan endast ändras efter beslut vid en föreningsstämma. För att stadgarna ska ändras så krävs det att alla röstberättigade i föreningen godkänner ändringen eller att de godkänns på två på varandra efterföljande föreningsstämmor. På den andra stämman måste beslutet tas med två tredjedelars majoritet bland de röstande och ibland gäller ännu strängare krav, till exempel om grunderna för beräkning av årsavgiften förändas.
Föreningens gällande stadgar återfinns på vår hemsida och på Nabos kundportal.